On vous dit tout sur la promesse de bail commercial !

Cet engagement peut être demandé par le propriétaire ou le futur locataire et prévoit les diverses conditions du contrat à conclure. Du fait de son importance, rapprochez-vous d’un professionnel du domaine pour avoir plus d’informations.

Il existe 2 types de promesses de bail :

• la promesse de bail synallagmatique : elle est encore appelée « compromis de bail commercial ». L’engagement des 2 parties est réciproque. Le propriétaire accepte de louer son local et le locataire donne son accord pour le prendre,
• la promesse de bail unilatérale : l’un des contractants s’engage (généralement le bailleur).

La promesse de bail synallagmatique

On parle de promesse synallagmatique quand il y a un consentement réciproque du futur preneur et du propriétaire. Le bailleur accepte de mettre son bien à la location et l’entrepreneur promet de louer le local et d’être à jour dans les paiements du loyer.

Si le montant et la durée de la location sont mentionnés dans la promesse synallagmatique, cette dernière se présentera comme un véritable contrat de bail commercial. Selon l’article 1589 du Code civil (Civ 3, 28 mai 1997), la promesse de bail est équivalente au bail lorsqu’un accord sur le prix et la chose a été trouvé.

Lorsque les parties optent pour la promesse synallagmatique, elles ont la possibilité d’inclure une ou plusieurs conditions suspensives dans le bail (par exemple, l’obtention d’un crédit). Si une condition n’est pas remplie, le contrat ne sera pas effectif et des indemnités ne seront dues par aucune partie.

La promesse de bail unilatérale

Contrairement à la précédente, une seule partie prend l’engagement. Soit le locataire promet de louer le local, soit le bailleur accepte de mettre le local à sa disposition.

Le « promettant » est la personne qui donne son engagement dès la conclusion de la promesse. L’autre, le « bénéficiaire », n’a pas l’obligation de respecter le contrat.

Si le locataire fait une promesse au bailleur et que ce dernier donne son accord, il ne s’agira que d’une offre.

Dans une promesse unilatérale, le bénéficiaire s’engage lorsqu’il lève l’option. Autrement dit, c’est au moment de la signature du bail définitif que le propriétaire s’engage. Même s’il accepte la promesse, il peut se rétracter ensuite. Dès lors, la promesse sera considérée comme caduque.

De son côté, le promettant n’a pas le droit de se rétracter tout au long de la durée fixée dans la promesse.

Pour être valable, la promesse doit obligatoirement suivre des règles spécifiques. Elle inclut des clauses essentielles afin que chaque partie bénéficie d’une offre complète et convenable.

La promesse contient les mentions suivantes :

• la désignation du local,
• l’usage du local,
• le montant du loyer,
• les identités complètes et précises des parties,
• la durée de validité du futur contrat.

Une fois qu’elles ont respecté toutes les conditions, les parties procèdent à la signature de la promesse. Elles sécurisent ainsi leur relation avant de signer éventuellement le bail définitif.

La durée est un critère important dans le cadre de la promesse de bail unilatérale. Grâce à elle, les parties savent à partir de quel moment la promesse deviendra caduque.

Une indemnité d’immobilisation peut également être convenue au profit du propriétaire, en compensation de l’indisponibilité provisoire du local entre ses mains.

Cette clause est indiquée dans le bail initial. Elle entre en application lorsque le contrat expire. Elle a plusieurs effets :

• elle emporte le renouvellement automatique du contrat, aux termes de la promesse. La délivrance d’un congé n’est pas nécessaire. Dans cette situation, l’article 1738 du Code civil stipule qu’il n’existe pas de prolongation tacite du contrat,
• le propriétaire renonce à délivrer un congé à l’expiration du contrat. Il a l’interdiction de proposer une indemnité d’éviction.

En parallèle à cette clause, on distingue aussi la promesse de cession du fonds de commerce et la promesse de cession de droit au bail.