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Le taux d’effort, c’est-à-dire le ratio entre le loyer et le chiffre d’affaires, doit généralement être compris entre 4 et 20 % selon la typologie de l’activité. Mais de quel loyer parle-t-on ? Il existe une différence entre loyer facial et loyer économique qu’il est indispensable de bien comprendre pour éviter les malentendus, mais aussi les erreurs de calcul lors de la négociation et de la gestion des baux.
Qu’est-ce que le loyer facial ?
Le loyer facial est le montant du loyer spécifié dans le bail signé entre le propriétaire d’un bien immobilier et son locataire. Il représente le loyer « brut », avant toute négociation ou application de réductions telles que les franchises de loyer ou les loyers progressifs.
Exprimé généralement en prix annuel au mètre carré, hors taxes et hors charges, le loyer facial exclut les charges annexes, comme les box, les parkings ou les autres services inclus.
Ce montant initial sert de référence pour le calcul des loyers et des réévaluations périodiques. Il faut bien distinguer le loyer facial des autres types de loyers, notamment le loyer économique, pour éviter les malentendus. En résumé, le loyer facial est la base de la relation financière entre bailleur et locataire.
Le loyer économique est le montant réellement payé par le locataire sur la durée du bail, après déduction des mesures d’accompagnement, telles que les franchises de loyer ou les loyers progressifs. Il reflète le coût réel pour le locataire, en prenant en compte toutes les réductions négociées postérieurement à la signature du bail.
Pourquoi le loyer facial est-il important pour les propriétaires ?
La notion de loyer facial est importante car elle sert de base à la valorisation des biens immobiliers. Ce montant indiqué dans le bail, sans prendre en compte les concessions éventuelles, reflète la valeur locative théorique maximale de la propriété.
Par ailleurs, un loyer facial élevé permet de maintenir des standards élevés pour les futures négociations et pour la perception de la valeur du bien sur le marché immobilier.
Dans quels cas peut-il y avoir des différences entre un loyer facial et économique ?
Le loyer facial et le loyer économique peuvent différer dans plusieurs situations.
Les franchises de loyer
Les franchises de loyer sont des périodes pendant lesquelles le locataire est exempté de payer le loyer. Ces périodes peuvent varier de quelques mois à plusieurs années, selon les négociations entre le locataire et le bailleur.
Par exemple, un bailleur peut accorder une franchise de trois mois sur un loyer annuel de 50 000 €, ce qui signifie que pour la première année, le locataire ne paiera que 37 500 € au lieu de 50 000 €. Cette réduction temporaire entraîne une différence notable entre le loyer facial (50 000 €) et le loyer économique (37 500 € pour la première année).
La franchise de loyer peut être offerte pour attirer des locataires dans un marché concurrentiel. Cela permet aussi au locataire de s’installer et de commencer son activité sans la pression immédiate du loyer.
Le loyer progressif
Le loyer progressif est une autre situation où le loyer facial et le loyer économique divergent. Dans ce cas, le loyer augmente graduellement sur la durée du bail.
Par exemple, un bail pourrait stipuler un loyer de 400 €/m² la première année, 450 €/m² la deuxième année et 500 €/m² les années suivantes. Le loyer facial reste à 500 €/m² mais le loyer économique, calculé sur la base des paiements effectifs, serait inférieur, en moyenne, sur les premières années.
Le loyer progressif peut être accordé pour faciliter l’accès initial du locataire à un espace qui sinon pourrait être financièrement inabordable. En offrant ces concessions, le bailleur augmente ses chances de trouver et de conserver des locataires stables.
À retenir
- Le loyer facial est le montant du loyer spécifié dans le bail, hors charges et hors taxes.
- Il est crucial pour la valorisation des biens immobiliers.
- Les franchises de loyer comme les loyers progressifs peuvent entraîner des écarts significatifs entre le loyer facial et le loyer économique.
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