Quels sont les travaux possibles dans un local commercial ?

Les travaux dans un local commercial peuvent être regroupés en trois catégories principales : les aménagements intérieurs, les modifications structurelles et les aménagements d’accessibilité. Certaines interventions sont essentielles et doivent être réalisées sans attendre, notamment lorsqu’elles répondent aux exigences de sécurité ou d’accessibilité.

Les travaux d’aménagement intérieur

L’aménagement intérieur permet de personnaliser l’espace, selon l’image de marque du commerce et les besoins de son activité. Cela comprend la réorganisation de l’espace, le changement de décoration ou le remplacement des revêtements de sol. Les équipements tels que le chauffage, la climatisation ou l’éclairage sont aussi essentiels pour offrir un confort optimal aux clients. Ce type de travaux peut généralement être effectué en cours de bail, moyennant l’autorisation du propriétaire, si le local est loué.

Les travaux de modification de la structure

Les travaux structurels incluent des changements plus profonds, tels que la création ou suppression de cloisons, la modification d’ouvertures (portes, fenêtres) ou encore l’agrandissement de la surface du local. Ces modifications permettent d’adapter l’espace aux évolutions de l’activité ou d’accroître la visibilité du commerce. Toutefois, ces travaux requièrent des autorisations spécifiques et peuvent impliquer des démarches administratives supplémentaires, comme la demande d’un permis de construire.

Les travaux d’accessibilité

Les établissements recevant du public (ERP), tels que les locaux commerciaux, doivent respecter des normes strictes d’accessibilité, notamment pour les personnes à mobilité réduite. Cela peut inclure l’installation de rampes d’accès, des aménagements facilitant l’accès aux équipements pour tous, ainsi que des mesures de sécurité incendie adaptées. Ces travaux peuvent être réalisés en cours de bail ou avant l’ouverture du commerce, en fonction de l’état initial du local et de ses besoins de mise en conformité.

En fonction de la nature des travaux, il peut être indispensable de procéder à certaines démarches administratives avant de les entamer. Celles-ci varient selon le type de modifications envisagées et la situation du bâtiment (proximité de monuments historiques, statut du bâtiment, etc.) :

• Une déclaration préalable de travaux est requise, dès lors qu’un changement touche l’aspect extérieur du local commercial, comme la modification de la façade ou l’installation d’une enseigne visible. Cette formalité est également nécessaire, si le bâtiment se trouve à proximité d’un monument historique ou dans une zone protégée. En revanche, si les travaux concernent uniquement la restauration de l’état initial du bâtiment, cette démarche peut être évitée.
• Pour des travaux plus conséquents, un permis de construire est obligatoire. Cela inclut les changements de destination du local (par exemple, transformer un local commercial en habitation), l’ajout de surface (au-delà de 20 m²), et les interventions sur un bâtiment protégé ou classé. Pour les locaux classés ERP, il est aussi nécessaire de soumettre une demande d’autorisation spécifique au maire, en utilisant le formulaire Cerfa adapté.

Dans le cadre d’un bail commercial, la question de la prise en charge des travaux doit être clarifiée pour éviter tout litige. Selon le Code civil et les jurisprudences en vigueur, certaines obligations incombent au propriétaire tandis que d’autres sont à la charge du locataire.

Les obligations du bailleur

Le propriétaire d’un local commercial est tenu de fournir un espace en bon état d’usage, permettant une exploitation normale. Cela inclut les gros travaux, comme la réfection des murs porteurs, de la toiture, ou des installations d’eau et d’électricité. En cas de besoin, le bailleur doit également veiller à ce que le local soit conforme aux normes d’accessibilité en vigueur.

Les responsabilités du locataire

Le locataire, de son côté, prend en charge les travaux d’entretien courant, ainsi que les aménagements mineurs ou décoratifs. Cela peut inclure la peinture, l’entretien des sols, ou les changements de mobilier et de décoration. Ces travaux sont souvent définis dans le bail. Celui-ci peut inclure des clauses précisant les types d’améliorations à la charge du locataire, en particulier celles qui participent à l’attractivité de l’espace.

Pour éviter les incompréhensions, il est recommandé de définir dans le bail commercial les conditions relatives aux travaux. Les clauses peuvent indiquer la répartition des responsabilités, et spécifier qui doit prendre en charge les frais liés aux travaux de gros œuvre, aux améliorations esthétiques, ou aux mises en conformité réglementaire.

• Travaux d’aménagement initial : le bail peut stipuler si ces travaux seront réalisés par le propriétaire ou le locataire, ou si les deux parties en partageront les coûts.
• Travaux d’entretien courant : cette clause peut assigner au locataire la responsabilité de maintenir le local en bon état, en respectant des normes d’entretien précises.
• Travaux d’amélioration et d’embellissement : le bail peut préciser que le locataire a la liberté de réaliser ces travaux, sous réserve de l’accord du propriétaire.
• Obligations réglementaires : pour les travaux liés aux réglementations d’accessibilité, de sécurité ou de santé publique, le bail peut déterminer qui est responsable des démarches et des frais.

Avant de réaliser des travaux, le locataire doit informer le propriétaire et obtenir son autorisation. Cette démarche permet de s’assurer que les modifications envisagées sont conformes au bail et aux attentes du bailleur. Il est également indispensable de consulter le bail pour vérifier les clauses relatives aux travaux et, le cas échéant, solliciter l’avis d’un professionnel du droit immobilier.

Les travaux modifiant l’aspect extérieur du local peuvent nécessiter des autorisations particulières, notamment si le bâtiment se situe dans une zone protégée. Pour éviter des complications administratives, il est prudent de s’informer sur les démarches à entreprendre et de se conformer aux règles en vigueur.