Propriétaire ou locataire : qui paye la facture en cas de travaux dans un local commercial ?

Juliette Cadot
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Dans le cadre de la location d’un local commercial, il se peut que la question du paiement des travaux génère des conflits entre le locataire et le bailleur. En effet, certaines notions peuvent sembler vaporeuses ou mal définies… Et entraîner des quiproquos. Alors, qui paie quoi ?

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La répartition des charges et des travaux peut se faire dans le bail commercial, et se négocier entre locataire et propriétaire.
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Prévoir en amont pour éviter les désaccords

L'idéal pour pouvoir savoir qui devra payer les factures est de co-rédiger le bail commercial, en présence du propriétaire et du locataire, et en pensant bien à y inscrire quels types travaux seront à la charge de l'un et de l'autre. 

De nombreux changements ou dégradations peuvent se produire durant les 9 ans du contrat, et les anticiper au maximum permet d'éviter nombre de litiges par la suite. 

N'hésitez pas à faire appel à un notaire ou un avocat spécialisé pour faire réviser ces clauses préalables et être sûr d’en oublier le moins possible lors de la répartition des charges liées aux travaux. 

Généralement, cette répartition est faite selon la catégorie de travaux : gros œuvre, gros entretien, réparation courantes, et mises en conformité administrative. 

Il est important de bien définir entre les différents signataires où commencent et s’arrêtent chacune de ces catégories.

Sans accord préalable, que dit la loi pour le bailleur ?

Si aucun accord particulier n'a été mis en place lors de la signature du bail, le Code du Commerce et le Code Civil s'appliquent par défaut. 

En l'occurrence, toutes “grosses réparations” sont d’office à la charge du bailleur. 

Et pour comprendre ce que sont les grosses réparations en question, le Code Civil prend le relai : il s’agit majoritairement des réparations devant être faites sur la structure même du bâtiment abritant le commerce

Les voûtes ou poutres, les gros murs, les toitures ou les charpentes. 

Le propriétaire est aussi le garant de la conformité légale du local. 

De ce fait, si des travaux sont obligatoires et prescrits par l’administration, ceux-ci seront intégralement à sa charge. Il en va de même pour les travaux obligatoires liés à la vétusté du lieu. 

Dès lors qu’ils sont indépendants de la présence du locataire, c’est au bailleur de payer la facture.

Depuis 2014, si l’état du local exige un remplacement à l’identique mais qu’un embellissement dont le coût dépasse celui du remplacement simple est envisagé, c’est le locataire devra payer le surcoût.

Et pour le locataire ?

Toujours d’après le Code Civil, tout ce qui n’entre pas dans les “grosses réparation” est considéré comme “réparation d’entretien” et se retrouve à la charge du locataire.

Il s’agit généralement de travaux liés à l’usage du local et à son entretien courant

C’est le cas des travaux liés au bon fonctionnement de la copropriété : l’entretien des parties communes ou des ascenseurs. Mais aussi des remplacement de surface : sols, papiers peints, peintures. 

Par ailleurs, les dépenses liées à l’occupation du lieu comprennent aussi ce qui concerne les sanitaires, les chauffages, et même les compteurs. 

Plus globalement, il devra rendre le local commercial dans un état de conformité à l’usage pour lequel il l’a loué. 

Notez qu’il est possible pour le locataire d’entreprendre des travaux d'embellissement : dans ce cas, l’intégralité des frais sera à sa charge, et même si cela n’est pas obligatoire, l’accord du bailleur est fortement recommandé. 

En cas de force majeure les coûts de réparation reviennent au bailleur, mais des arrangements sont possibles en fonction de la surface détruite. 

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