C’est quoi, un bail triple net ?

Juliette Cadot 26 jan 2024
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Le bail triple net se fait rare, mais reste pourtant valide dans de nombreuses locations professionnelles en cours de bail. Coup de projecteur sur ce type de contrat, bien particulier.

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Vous pouvez croiser des baux triple net jusqu'en 2026, notamment en cas de reprise de bail.
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« Bye bye » le bail (ou presque !)

La première chose à savoir à propos du bail en triple net… C'est qu'il n’existe plus ! Ou du moins, il ne peut plus être contracté nouvellement en France, et ce depuis novembre 2014. Et cela concerne les nouveaux baux comme ceux devant être renouvelés. 

Malgré tout, la loi de 2014 n’étant pas rétroactive, et les baux triple net allant généralement de 10 à 12 ans, vous pouvez les rencontrer jusqu’en 2026.

Il n'est donc pas impossible que vous vous retrouviez titulaire d'un bail triple net, comme cela peut être le cas lors d'une reprise de bail par exemple.

Pour ces baux, les longues durées (10 ans minimum) sont privilégiées pour laisser le temps au locataire d’amortir les frais liés à ses dépenses concernant le local.

Les avantages du triple net pour les propriétaires-bailleurs

De manière générale, les baux triple net (parfois nommés “net net net” ou NNN) consistent à imputer les diverses charges liées à un local professionnel sur les locataires, et non sur les bailleurs.

Les locataires doivent alors payer les assurances, les charges, les travaux et mises aux normes, et même les diverses taxes qui pèsent sur le local commercial. Toutes ces sommes cumulées représentent alors une source d’économie non négligeable pour le bailleur.

L’économie est aussi notable en termes de temps de gestion : il n’est plus de son rôle de gérer les différentes échéances et l’administration que cela peut engendrer. Le bailleur n'a donc plus que la rentabilité « nette » du bien mis en location, d'où le nom !

Ce revenu est également prévisible, et le bailleur a la certitude qu’aucuns frais ne seront engagés vis à vis du local durant les années à venir. Un vrai revenu (très) passif… 

Évidemment, tout cela doit avoir été contractualisé avant 2014.

…et ce que cela implique pour le locataire

Si les avantages pour les propriétaires bailleurs sont facilement détectables, ce système a aussi pu avoir de l'intérêt pour les locataires. Généralement, il est contrebalancé par des loyers plus faibles qu'à l’accoutumée : les dépenses normalement réservées au propriétaire bailleur sont compensées, et peuvent également être amorties. 

Sauf en cas de gros travaux, toutes les dépenses liées à ce type de bail peuvent être prévues en amont et intégrées dans le budget de base.

Le triple net est aussi synonyme d’une plus grande liberté pour le locataire. En effet, s'il est le seul à devoir payer les travaux, il a aussi la possibilité d’effectuer les modifications de son choix : la personnalisation peut donc être complète. En somme, l’avantage de l’achat tout en restant dans le confort d’une location.

Le triple net a notamment disparu car il était malgré tout plus intéressant pour les investisseurs que les locataires, ce qui déséquilibrait la relation entre bailleur et preneur.

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