Comment investir avec succès dans l'immobilier d'entreprise ?

Investir dans le secteur de l'immobilier d'entreprise est une opportunité aux nombreux avantages : rendements intéressants, charges transférables, liberté de rédaction du bail.

Un rendement supérieur à celui de l'immobilier résidentiel

L'immobilier d'entreprise offre un rendement qui se situe autour de 7 %. En comparaison, l'immobilier pour les particuliers se trouve à environ 5 %. Cette performance locative est due aux montants des loyers perçus, plus élevés, mais aussi à la nature même du contrat de bail en immobilier d'entreprise. En effet, le contrat de base s'étend au minimum sur 9 ans, avec une possibilité de résiliation tous les 3 ans (pour le locataire, pas pour le bailleur). Cela diminue les risques de vacance locative.

Des charges transférables au locataire

L'avantage financier de l'immobilier d'entreprise se manifeste également dans la possibilité de transférer certaines charges et certains frais de gestion au locataire. Par exemple, les travaux de rénovation légers et d'entretien sont généralement transférables au locataire, ainsi que les impôts fonciers.

Une grande liberté dans la rédaction des baux

La liberté est très large pour la rédaction des baux dans l'immobilier d'entreprise. Le montant du loyer et la répartition des charges sont entièrement négociables, ce qui vous offre une bonne marge de manœuvre pour maximiser vos profits.

Pour investir dans des bureaux ou des locaux commerciaux, plusieurs solutions s'offrent à vous. Vous avez le choix d'investir dans votre nom propre ou via une SCI. Voici les avantages et inconvénients de ces 2 structures.

Investir en votre nom propre

Avec l'investissement immobilier en nom propre, il est essentiel, avant d'investir, de choisir entre une location nue ou meublée. Les locations nues relèvent des revenus fonciers, tandis que les meublées sont classées en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La location meublée peut être LMNP (non professionnel) ou LMP (professionnel), selon vos seuils de revenus. Ce statut nécessite une réflexion accrue pour maximiser vos revenus.

Investir via une société civile immobilière

L'investissement immobilier en société offre 2 choix : la SCI (Société Civile Immobilière) et la SARL (Société à Responsabilité Limitée). Contrairement à l'investissement en nom propre, la fiscalité en société permet de choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS). Les avantages fiscaux, déductions et amortissements rendent l'investissement en société généralement plus intéressant.

Acquérir un bien dans l'immobilier d'entreprise est un investissement qui doit s'effectuer dans un cadre bien précis. De l'élaboration du business plan à la négociation du bail, voici toutes les étapes à suivre.

Choisir un bien professionnel

La première étape d'un projet immobilier d'entreprise réussi, c'est l'élaboration du business plan pour obtenir votre financement par une institution bancaire. Ensuite vient le moment du choix du local professionnel. Pour le trouver, voici les étapes à suivre :

• Évaluation minutieuse du loyer potentiel de votre futur bien ;
• Choix d'une structure juridique adaptée à vos objectifs ;
• Choix du secteur, du type de local et de son emplacement.

Sélectionner un locataire

Opter pour un locataire stable et qui peut faire la preuve de la solidité de son projet d’entreprise, c'est la garantie de revenus sur la durée. Sa société va même se développer et offrir de la valeur aux murs, mais il faut être stratégique. Si vous décidez de faire confiance à une entreprise qui se développe rapidement, il est important de pouvoir lui offrir l'espace nécessaire pour recruter de nouveaux employés. De cette manière, aucun risque qu'il rompe le bail prématurément. Acquérir un bien immobilier d'entreprise déjà occupé est aussi une alternative à envisager.

Négocier un bail avantageux

Dans un contrat de bail d'immobilier professionnel, la négociation des termes est un élément essentiel. Montant du loyer, répartition des charges, conditions spéciales, chaque aspect a son importance pour optimiser le rendement de votre bien immobilier.