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Un bail professionnel engage à la fois le propriétaire et le locataire. Paiement du loyer, usage du local, demande d’entretien, nous faisons le point sur vos obligations et vos droits en tant que locataire.
Quels sont les droits du locataire d’un bail professionnel ?
Bien sûr, lorsqu’on signe un bail, des droits s’ouvrent à nous. Voici ce que le locataire est en droit d’attendre du propriétaire de son bail professionnel :
- Le locataire a droit à la délivrance en bonne et due forme, qu’elle soit matérielle ou juridique, le locataire doit recevoir le local professionnel dans son intégralité, avec ses accessoires (parking, cave, espace de stockage), et dont l’entretien a été réalisé conformément à la loi (respect des normes en vigueur). Si la chose louée est incomplète ou en contradiction avec la loi, le locataire peut résilier le contrat ou demander l’exécution forcée — de la mise aux normes, par exemple — à un juge.
- Le locataire a des droits de garantie. Ceux-ci le protègent contre un éventuel trouble de jouissance du bien, et plus largement de l’exercice de sa profession.
- La garantie de vices cachés lui permet de se retourner contre le bailleur si un vice caché est remarqué dans le local et que l’existence de ce dernier aurait décidé le locataire à ne pas prendre le bail professionnel à la base. Dans ce cas, le locataire peut être indemnisé.
- La garantie dans l’exercice de l’activité permet au preneur d’avoir la jouissance pleine de son local : le propriétaire ne peut troubler l’activité du preneur, ni en exerçant lui-même une activité concurrentielle au sein du local, ni en plaçant un colocataire concurrent dedans.
- La garantie d’éviction, elle, interdit au propriétaire de réaliser des travaux ou actes qui priveraient le locataire de tout ou partie de la jouissance du local toute la durée du bail.
- Le locataire peut résilier le bail tous les 3 ans. La durée minimale de 9 ans pour le bail n’incombe qu’au propriétaire. Le preneur du local professionnel, lui, peut résilier le bail avant, au bout de 3 ou 6 ans.
- Le preneur du bail commercial a le droit de jouir d’un local entretenu. Le bailleur doit lui fournir un bien qui aura été entretenu ou remis à neuf, pour qu’il puisse exercer son activité en toute sécurité et tranquillité.
Le locataire n’est pas garant des travaux de gros œuvre. Si un sinistre survient ou que la structure (toit, murs porteurs…) doit être réparé, c’est au bailleur de s’acquitter de cette tâche, et non au preneur du bail.
Quels sont les obligations du locataire d’un bail professionnel ?
En contrepartie de tous ces droits, le locataire du bail professionnel a aussi des devoirs envers son propriétaire :
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Le locataire a pour obligation de payer le loyer, sans retard, et au montant fixé au préalable entre les deux parties. Le prix du loyer peut d’ailleurs être inscrit dans le contrat de bail, tout comme les modalités de paiement souhaitées par le bailleur.
- Le preneur a le devoir d’utiliser le local conformément à sa destination : il ne peut pas, par exemple, transformer son local professionnel en local commercial, sous peine de risquer une résiliation du contrat de bail.
- Le locataire a une obligation d’entretien des lieux, sans pour autant modifier sa structure. Mais il doit maintenir le local professionnel en bon état, et éventuellement faire des travaux si une usure ou une casse dû à l’usage quotidien du local survient (peintures, tapisseries, revêtements de sol, petite électricité…).
- Le locataire ne peut pas cesser son activité quand il le souhaite (hors maladie ou vacances, bien sûr). Il doit obligatoirement résilier le bail professionnel avant de pouvoir arrêter ses activités pour X ou Y raisons.
- Le preneur doit respecter la tranquillité des voisins : il n’est pas en droit d’encombrer les parties communes ou de faire du tapage (diurne ou nocturne), sous peine de prendre le risque de voir son bail résilier.
- L’obligation de restituer les lieux en bon état, en temps et en heure incombe aussi au locataire.
Le locataire est en droit de sous-louer son bail professionnel, sous condition d’en informer son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, et de l’inviter à venir signer le bail de sous-location.
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