Qu'est-ce qu'un bail commercial et quelles sont ses spécificités ?

Le bail commercial est un contrat de location où une entreprise commerciale, industrielle ou artisanale loue un local dédié à son activité à un bailleur. Le contrat doit, par ailleurs, respecter les exigences de l’article L. 145-1-I, du Code de commerce. Ces dernières impliquent :

- Un contrat de bail ;

- Un local commercial pour l'activité ;

- Un fonds de commerce ;

- Une immatriculation de l'entreprise au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Durée du bail, conditions de résiliation, loyer... On vous présente toutes les caractéristiques du bail commercial.

La durée du bail commercial

Selon l’article L 145-4 du Code de commerce, la durée minimum d'un bail commercial est de 9 ans. Cependant, il est possible de convenir, en cas d'un accord entre les 2 parties, d'une durée plus longue. Au maximum, un bail commercial peut être de 12 ans. Toutefois, il est possible de l'allonger en cas de signature devant notaire.

L'entreprise qui loue les locaux a le droit de résilier le contrat de location à partir de 3 ans. En cas de prolongement à ce terme, l'entreprise peut résilier le bail commercial après 6 ans ou après 9 ans. C'est pour cela que l'on parle aussi de bail 3/6/9.

La résiliation et le renouvellement du bail commercial

Le bail commercial ne peut être résilié par l'entreprise locataire que tous les 3 ans (période triennale). Cette dernière doit signifier son désir de résiliation avec un préavis de 6 mois minimum.

Cette résiliation peut se faire :

- Par acte d'huissier ou lettre recommandée lorsque la résiliation s'effectue à la fin d'une période triennale ;

- Par acte d'huissier si la résiliation a lieu au terme du bail ou lors de la période de tacite prolongation.

Le loyer et la révision du loyer dans un bail commercial

Le montant du loyer pour les baux commerciaux est fixé librement par les 2 parties. Pour un local vacant, le propriétaire des murs peut insérer une clause dans le contrat portant sur le versement d'un pas-de-porte. Il s'agit d'un droit d'entrée financier.

Le dépôt de garantie n'est pas une obligation légale, mais il peut être inclus dans le contrat de bail commercial. C'est un moyen pour le bailleur de se prémunir contre les éventuels impayés et les dégradations. Ce dépôt doit être restitué à la fin du bail.

En ce qui concerne la révision du loyer, elle peut être à l'initiative du bailleur comme du locataire. Elle doit intervenir au moins 3 ans après la signature du bail, le renouvellement du bail précédent ou la prise d'effet de l'ancienne révision.

La révision s'effectue selon les indices suivants :

- Pour les activités commerciales ou artisanales : l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ;

- Pour les autres activités : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Le montant du nouveau loyer ne peut pas excéder de plus de 10 % de celui de l'année précédente.

Le bail commercial et le bail professionnel comportent de nombreuses différences en ce qui concerne leur durée, leur droit au renouvellement, et surtout, les activités concernées.

Le bail commercial concerne les activités commerciales, industrielles et artisanales. Le bail professionnel s'adresse aux professionnels exerçant une activité non-commerciale (activités BNC) ou une activité de travaux immobiliers.

Le bail commercial présente divers avantages pour le bailleur comme pour l'entreprise locataire.

Une durée de contrat profitable à tous

Le contrat de 9 ans permet d'offrir au bailleur une stabilité de revenus pour une période relativement longue. D'un autre côté, l'entreprise a la possibilité de résilier le contrat tous les 3 ans, ce qui lui offre une bonne flexibilité si, par exemple, elle connaît un développement rapide. Par ailleurs, le bailleur ne peut pas refuser le renouvellement du bail de son locataire, sous peine de devoir lui verser une indemnité d'éviction.

La personnalisation du bail et la libre fixation du loyer

Un bail commercial peut être personnalisé en fonction des demandes des 2 parties concernées. Il est ainsi possible de préciser une répartition des charges personnalisée ou encore d'offrir la possibilité de sous-location. Bien sûr, la principale liberté apportée par un bail commercial est de permettre la fixation d’un loyer qui convient au locataire et au propriétaire.

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