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Lorsqu’un bail commercial est conclu, par principe et sauf stipulation contraire du contrat ou accord du propriétaire, toute sous-location totale ou partielle est interdite. Lorsque la sous-location est autorisée, elle est soumise à une règlementation spécifique.
Comment faire un bail de sous-location commerciale ?
Lorsque la sous-location est formellement autorisée, la loi impose au locataire d’appeler le propriétaire à participer à la signature de l’acte de sous-location. En pratique, il doit lui notifier son intention de sous-louer par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception.
Dans les 15 jours de la réception de cette notification, le propriétaire doit informer son locataire s’il entend participer à l’acte de sous-location. Lorsque malgré l’autorisation initiale, le propriétaire refuse ou reste silencieux, il est passé outre.
Il existe des exceptions à ce principe. La jurisprudence a, notamment, considéré que lorsqu’une clause de destination du bail fait de la sous-location l’objet même de l’activité du locataire (c’est le cas de résidences services par exemple), alors le locataire est dispensé d’appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-location.
Dans tous les cas, il est aussi possible, lors de la signature du bail commercial, d’exclure la possiblité de faire de la sous-location. Celle-ci n’est pas d’ordre public.
Quels sont les conséquences de la sous-location ?
Le droit au renouvellement du bail principal
Le locataire principal perd son droit au renouvellement de son propre bail commercial lorsque la sous-location est totale. En effet, une condition au droit au renouvellement du bail commercial par le locataire est l’exploitation effective d’un fond de commerce dans le local. Cependant, en cas de sous -location partielle, le locataire principal conserve son droit au renouvellement sur les parties qu’il utilise.
Le droit au renouvellement du contrat de sous-location
Le sous-locataire bénéficie aussi d’un droit au renouvellement de son contrat de sous-location, mais dans la limite de durée du bail principal restant à courir. Lorsque le bail principal est expiré et que le contrat de sous-location l’est aussi, le sous-locataire est en droit de demander le renouvellement directement au propriétaire.
Les conditions à ce droit sont les suivantes
- Le bail principal doit être expiré.
- Le propriétaire doit avoir autorisé ou agréé la sous-location.
- La sous-location doit être partielle, les lieux doivent donc être divisibles.
- Articles L 145-31 et L145-32 du code de commerce.
- Arrêt de la Cour de cassation du 15 avril 2015 n°14-15.976.
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