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Si vous occupez un local commercial ou que vous envisagez d’y ouvrir votre boutique, votre restaurant ou encore votre atelier, vous vous pose(re)z probablement la question du budget à débloquer pour votre loyer… mais aussi de son éventuelle augmentation annuelle et de son plafonnement.
Le loyer de base du local commercial et sa renégociation
En immobilier commercial, le montant du loyer de base n’est pas soumis à réglementation et est donc librement décidé par le bailleur (le propriétaire du local), en consultation ou non avec le locataire de son bien. Tout cela peut être néanmoins négocié lors de la signature du bail commercial.
Une fois votre commerce installé, le propriétaire peut solliciter légalement une révision du bail commercial tous les trois ans. C’est à ce moment-là qu'il est soumis au plafonnement des loyers commerciaux.
Attention, si le propriétaire a inclus dans le bail une « clause recette », cela veut dire que les deux parties ont fait le choix d’indexer entièrement le loyer sur le chiffre d'affaires de l’entreprise. Celle-ci n’est donc plus dans le statut réel des baux commerciaux et ne pourra pas faire appel à une autorité quelconque pour statuer sur la légalité ou non de la renégociation en cas de litige.
Le montant du loyer du bail commercial et la sortie du locataire peuvent être revus tous les 3 ans, c’est pour cela qu’on appelle ce contrat un « bail 3-6-9 ».
Sur quoi se base une révision de bail commercial ?
Au moment de la révision triennale, le bailleur peut augmenter le loyer en se basant sur l’ILC (l’Indice trimestriel des loyers commerciaux) si le locataire exerce une activité commerciale ou artisanale ou en se basant sur l’ILAT (Indices des loyers des activités tertiaires) s'il exerce une activité industrielle.
Concrètement, il peut calculer les prochains loyers en appliquant la formule suivante :
(Montant du loyer) x (dernier indice publié au moment de la révision) / (indice de référence lors de la fixation initiale).
Il ne peut pas augmenter le loyer plus significativement sans être dans l’illégalité.
Révision du bail commercial : un nouveau plafonnement
Le 23 septembre de l'année dernière, le gouvernement français a voté une nouvelle loi sur l’encadrement des baux commerciaux.
Celle-ci s’applique lors de la révision et limite les pourcentages de variation de loyer uniquement pour les PME, soit les Petites et Moyennes Entreprises de moins de 250 salariés dont le chiffre d'affaires n’excède pas 50 millions d’euros.
Dans ce cas, l’article temporaire 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 s’applique et limite l’augmentation du loyer révisé à 3,5% pendant un an, et ce jusqu’au premier trimestre de 2023.
Pour les autres entreprises (hors PME), la variation du loyer ne peut pas être supérieure à une augmentation de 10 % des loyers de l’année précédente.
Attention ! Il y a cependant deux cas de figure dans lesquels le plafonnement est rendu caduc et où le bailleur peut demander à passer outre.
- En cas de déspécialisation : c’est à dire en cas de changement d’activité principale au sein des locaux occupés.
- En cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une hausse de la valeur locative supérieure à 10 % et favorable au commerce du locataire. Cela peut donc être le cas si une nouvelle rue très passante s’est construite à l’angle de votre commerce, si la population de votre zone connaît une hausse significative et que cela a un répercussion réelle sur votre chiffre d'affaires.
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