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Ça y est, vous avez mûri votre projet d’ouvrir votre cabinet médical ou vos bureaux. Pour cela, vous voulez louer des locaux à un bailleur avec qui vous allez signer un bail commercial pour sceller votre accord. Est-ce négociable et si oui, quelles clauses négocier ?
Un bail professionnel, est-ce indispensable ?
S'il n'est pas obligé, légalement, de rédiger un bail commercial, le bail professionnel, lui, doit être écrit sous seing privé, soit être authentifié par la présence d'un huissier.
Cependant, plusieurs clauses sont négociables dans ce type de bail.
La rédaction d’un bail commercial par un notaire est obligatoire si l’établissement que vous souhaitez ouvrir est classé parmi les débits de boisson.
Les clauses non négociables d’un bail professionnel
Certaines mentions du bail commercial doivent être obligatoirement intégrées dans le document dès lors qu’il est rédigé. Cela concerne donc :
- Les informations sur l'identité des parties
- La description du local, de ses annexes, et des équipements livrés avec le bail le cas échéant,
- Durée du bail qui doit être au minimum de 6 ans.
- Montant du loyer, conditions de paiement et de révision du loyer.
- La répartition des charges entre le preneur et le bailleur.
- Le montant du dépôt de garantie, son mode de paiement et ses modalités de remboursement lorsque le locataire quitte le local professionnel.
- Obligations respectives de chaque partie (paiement du loyer et local libre)
Ni vous ni votre propriétaire ne peut négocier ces clauses ou les modifier.
Un état des lieux d'entrée doit être réalisé. Il peut être fait entre les deux parties seulement ou en présence d'un commissaire de justice.
Les indispensables négociables d'un bail professionnel
Il existe des clauses indispensables à un bail professionnel, mais que vous pouvez négocier.
- La répartition des charges et travaux : très important de le négocier et de noter la répartition dans le document légal, afin d'éviter tout litige et conflit.
- La durée du bail et la clause relative à son renouvellement.
- Le dépôt de garantie et de son mode de paiement.
- Le paiement du loyer, et ses possibilités de révision.
- La clause résolutoire ou la clause de résiliation anticipée du bail professionnel
- Les obligations des parties (obligation de faire, ne pas faire ou de donner).
- La clause relative à la sous-location. Elle est interdite par principe, sauf si elle est inscrit dans le bail professionnel.
Les annexes indispensables lors de la rédaction du bail
Si le bail en lui-même peut se limiter aux catégories précédemment évoquées, certaines pièces annexes sont cependant indispensables.
C'est le cas notamment du DPE (diagnostic de performance énergétique), de l'inventaire, de l'état des lieux, et de la liste des travaux réalisés au cours des trois précédentes années.
Si le local fait plus de 2000 m², assurez-vous également de disposer d'une annexe dite environnementale : celle-ci doit rendre compte de la consommation moyenne énergétique du local ainsi que de la quantité de déchets rejetés.
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