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La rédaction du bail est l’étape incontournable pour louer votre local commercial ou professionnel dans les règles de l’art. Mais les baux commerciaux et professionnels ont chacun leurs subtilités ! Que doivent-ils contenir exactement ?
Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?
Commençons par un petit rappel clair des différences entre les deux baux. Le bail commercial, pour commencer, ne peut être contracté que si le local a une destination commerciale, mais également uniquement si le locataire a l’intention d’y ouvrir un commerce, une activité artisanale ou industrielle. Si la destination du local est différente ou que votre locataire souhaite l’utiliser pour un autre type d’activité, alors vous devrez conclure un bail professionnel.
Le bail professionnel s’adresse, donc, à toutes les activités professionnelles non commerciales, artisanales ou industrielles.
Autre différence : la durée du bail. Le bail commercial est contracté pour minimum 9 ans, mais peut être rompu à chaque période triennale (soit 3 ans, 6 ans, 9 ans – on l’appelle d’ailleurs bail 3 – 6 – 9). Le bail professionnel, lui, est contracté pour 6 ans au minimum.
Enfin, côté loyer, le bail commercial est encadré par des lois mais également plafonné par l’INSEE et peut être révisé qu’au bout d’une période triennale. Le montant du loyer dans un local professionnel, lui, est fixé librement par le propriétaire.
Dernière spécificité : dans la loi, rien n’oblige à ce que le bail commercial soit conclu à l’écrit, contrairement au bail professionnel. Bien sûr, l’usage est de coucher sur papier les deux types de contrats dans tous les cas.
Que doit contenir obligatoirement le bail commercial ?
Lors de sa rédaction, le bail commercial doit comprendre les éléments suivants de manière obligatoire :
- Les noms, prénoms du bailleur et du locataire.
- Leurs adresses respectives.
- Le type de commerce ou d’activité qui va être exercé dans le local commercial.
- Le montant du loyer.
- Le montant des charges, des taxes et la répartition entre le locataire et le bailleur.
- Le mode de règlement du loyer.
- Le montant du dépôt de garantie.
- La durée du bail.
- Le droit au renouvellement au bail.
- Le mode de résiliation.
Ensuite, vient la possibilité d’ajouter des clauses optionnelles, comme la clause de déspécialisation, la clause d’exclusivité ou la clause du pas-de-porte.
Le bail commercial doit, également, contenir en annexe les diagnostics techniques obligatoires (amiante, DPE…), l’annexe verte et l’état des risques naturels et technologiques.
Bail professionnel : que doit-il contenir ?
Si le bail professionnel doit obligatoirement être écrit, son contenu est librement fixé par le propriétaire et le locataire. Il n’est soumis à aucune forme particulière. Les clauses obligatoires à y inscrire sont donc celles que l’on doit retrouver dans tous les contrats de location :
- Les noms, prénoms du bailleur et du locataire.
- Leurs adresses respectives.
- La description du local et de ses annexes (s’il y en a).
- La durée du bail.
- Le montant du loyer, les conditions de paiement de celui-ci.
- Les conditions de révision du loyer.
- La répartition des charges et des taxes entre le propriétaire et le locataire.
- Les obligations respectives de chaque partie (pour le propriétaire, de ne pas installer d’activité concurrente proche du local, pour le bailleur, obligation d’entretien du local…).
- Les diagnostics obligatoires doivent être annexés au contrat de location : DPE, amiante, ERNMT.
Il est également possible d’ajouter des clauses facultatives dans le bail professionnel, comme une clause de révision du loyer, une clause de sous-location du bail, une clause résolutoire ou encore une clause de garantie solidaire.
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