Quand peut-on augmenter le loyer d’un bail commercial ?

Le principe

La révision triennale est un mode de révision du loyer d’un bail commercial, qui est prévu par la loi. On appelle cela une « révision légale ». Cette valorisation est considérée comme automatique, donc si le bailleur et le locataire optent pour ce type de variation, il n’y a pas besoin d’inclure de clause particulière dans le bail commercial. Comme son nom l’indique, la révision triennale consiste à augmenter le loyer du local tous les 3 ans, et elle ne peut être demandée au locataire qu’après un délai minimum de 3 ans après la signature du contrat. Le bailleur peut très bien demander une révision triennale au bout de 4 ans, 5 ans, voire plus, après la conclusion du bail. Les révisions suivantes sont alors appliquées tous les 3 ans.

Le plafonnement de la révision

La loi prévoit un plafond de révision à ne pas dépasser. Pour cela, elle a mis en place une formule de calcul simple, qui s’effectue en fonction des différents indices de référence. Ils dépendent de la nature de l’activité du locataire. Il peut s’agir de :

• l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales,
• l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour toutes les autres activités.

La formule de calcul est la suivante : montant du loyer en cours x (dernier indice trimestriel de référence / l’indice trimestriel de référence au moment de la fixation du loyer initial). Toutefois, l’augmentation du loyer des baux commerciaux qui ont été conclus après septembre 2024 ne doit pas excéder 10 % du loyer de l’année précédente.

Le déplafonnement

Il existe plusieurs cas de figure, où le propriétaire peut obtenir un déplafonnement de la révision triennale. Dans ce cas, il peut faire indexer le montant du loyer sur la valeur locative du local. Il s’agit des situations suivantes :

• une déspécialisation (changement d’activité),
• une modification matérielle aux abords du local, qui entraîne une augmentation de plus de 10 % de sa valeur locative (création d’un parking ou d’un arrêt de transport en commun à proximité…) et qui a un impact favorable sur le chiffre d’affaires du locataire.

Pour rappel, la durée d’un bail commercial est de 9 ans minimum, et lorsque le locataire a exercé son activité durant les 3 années qui précèdent le terme du bail, il bénéficie du droit de renouvellement, c’est-à-dire que le contrat est reconduit de manière tacite. C’est lors de la reconduction du bail que le montant du loyer peut aussi être révisé. À ce titre, le propriétaire doit faire part de son intention d’augmenter le loyer dans les 6 mois avant l’échéance du contrat. Dans cette situation, l’augmentation du loyer est également réglementée. En effet, la hausse ne peut en aucun cas être supérieure à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers tertiaires (ILAT). Il faut savoir que certaines situations permettent d’obtenir un déplafonnement et aussi d’indexer la révision par rapport à la valeur locative du bien. C’est le cas lorsque :

• le bail commercial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans,
• des modifications importantes ont été réalisées : déspécialisation, amélioration du local et de ses abords, qui sont susceptibles d’augmenter le chiffre d’affaires du locataire.

La clause d’échelle mobile

La clause d’échelle mobile, ou clause d’indexation, est une clause pour laquelle le bailleur et le locataire s’accordent pour une révision de loyer, fixée en fonction d’une périodicité et d’un indice de référence qui sont convenus entre les parties. En ce qui concerne l’indice de référence, il peut s’agir de l’ILC, de l’ILAT, ou bien de l’ICC (indice du coût de construction), tandis que la périodicité est généralement annuelle, à la date d’échéance du contrat. Contrairement à une révision de loyer triennale, la clause d’échelle mobile doit impérativement être notifiée dans le bail commercial pour être appliquée.

La clause recette

La clause recette, ou clause à loyer variable, permet de fixer le montant du loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire. Cette révision est couramment utilisée pour les locaux se trouvant dans des centres commerciaux. Ce type de loyer comprend généralement :

• une partie fixe (loyer minimum garanti),
• une partie variable relative à un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

Tous ces éléments doivent figurer dans le bail commercial pour avoir une valeur juridique.