Bail commercial : c'est possible de négocier les charges ?

Juliette Cadot 17 mar 2023
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Avant la signature d’un bail commercial, il est vivement conseillé de négocier différentes clauses : le pas-de-porte, le loyer, les modalités de paiement et de révision, le dépôt de garantie… Mais peut-on encore négocier les charges ? On fait le point.

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Si votre bail commercial a été signé ou reconduit avant novembre 2014, alors les charges sont négociables. ©Rido - Shutterstock
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Bail commercial : peut-on négocier les charges ?

La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié la manière dont est négocié le bail commercial entre le bailleur et le preneur. En effet, depuis le 5 novembre 2014 (date d’application de la loi pour les baux commerciaux), la répartition des charges ne peut plus être négociée et elles sont distribuées entre le bailleur et le locataire de manière légale. Les parties ne peuvent pas y déroger, sous peine de sanctions.

Pour les baux commerciaux signés ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, la répartition reste libre. Cependant, elle doit être absolument inscrite dans le contrat de bail, qui va faire foi de loi dans ce cas.

Le bail commercial doit préciser exhaustivement la nature de chaque charge, à qui elle incombe, pour quel montant (forfaitaire ou au réel).

Dans le cas où des charges incombant normalement au bailleur sont distribuées au locataire, celui-ci doit bénéficier d’un loyer plus bas pour que cela soit équitable.

Comment sont réparties les charges entre les deux parties ?

Dans le cadre d’une signature de bail survenant bientôt, la loi Pinel baux commerciaux s’applique.

De ce fait, c’est la même loi qui va répartir les charges entre le bailleur et le locataire.

Les charges d’entretien (ascenseur, parties communes de l’immeuble), les travaux d’entretien et de réparations légères, les charges de ménage, l’enlèvement des ordures ménagères, la taxe foncière sont à payer par le locataire.

Les grosses réparations et les gros travaux touchant au bâti du local commercial, les travaux de mise aux normes, l’assurance de l’immeuble, les honoraires de gestion de la copropriété de l’immeuble, les impôts comme la contribution économique territoriales (CFE et CVAE) sont à payer par le propriétaire.

Le bailleur doit fournir à son locataire, avant signature, un document récapitulant les travaux réalisés sur les 3 années précédentes et leurs montants, mais aussi un document recensant les travaux prévisionnels sur les 3 prochaines années et leur budget.

Hors loi Pinel, comment répartir les charges ?

Si votre bail commercial a été signé avant le 5 novembre 2014 et qu’il est reconduit, la loi Pinel ne s’applique pas. Dans ce cas, toutes les charges sont négociables.

Les deux parties peuvent donc répartir les charges librement, à condition de s’y retrouver chacune, et de bien inscrire qui paye quoi dans le bail commercial.

En dehors des charges, de nombreuses autres clauses sont négociables dans le cadre d’un bail commercial : la clause d’exclusivité, le pas-de-porte, la clause de non-concurrence, la clause de sous-location, le loyer, les modalités de paiement et de révision, etc.

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