Quelles sont les conditions du renouvellement d’un bail précaire ?

Le principe du bail précaire ou dérogatoire 

Un bail précaire, également appelé bail dérogatoire, est un contrat de location d’un local commercial dont la durée n’excède pas trois ans. Il permet donc de déroger aux règles du bail commercial.

Un bail précaire est en quelque sorte un bail d'essai pour le preneur. Il est, en effet, particulièrement adapté aux professionnels qui démarrent leur activité. Il permet de tester la viabilité d’une affaire sans engagement sur le long terme, contrairement à un bail commercial classique.

Ainsi, si l’activité n’est pas rentable, le professionnel peut restituer le local, plus ou moins rapidement, en fonction de la durée du contrat qui a été convenu. À l’inverse, si l’activité se développe vite, le locataire peut, par exemple, envisager de déménager dans un local plus grand dans un délai relativement court.

Les particularités du bail précaire

C’est l’article L.145-5 du Code du commerce qui définit les spécificités de ce type de bail. La particularité principale d'un bail précaire est sa courte durée. Celle-ci est limitée à trois ans maximum. Aucune période minimum n’est prévue. Par conséquent, les parties peuvent conclure plusieurs contrats successifs dont la durée totale ne dépasse pas trois ans.

Par contre, le locataire ne peut bénéficier ni du droit de renouvellement automatique, ni de l’indemnité d’éviction, qui sont applicables dans un bail commercial classique.

Par ailleurs, le preneur d’un bail précaire est dans l’impossibilité de résilier le contrat avant son terme. Si ce dernier souhaite quitter les lieux avant la fin du contrat, il devra s’acquitter de la totalité des loyers jusqu’à l’échéance de celui-ci. Au même titre que le bailleur ne peut pas demander au preneur de prendre congé avant l'échéance du contrat. Toutefois, une clause de résiliation anticipée peut être ajoutée au bail. Celle-ci doit être précise et non équivoque pour pouvoir être appliquée.

À l’expiration de la durée maximale légale du bail précaire, il est impossible de signer un nouveau bail de ce type pour exploiter le même fonds de commerce. En revanche, si la durée du bail précaire précédent ne dépassait pas trois ans, il est tout à fait envisageable de prolonger ce bail, à condition que le contrat prévoit une clause de renouvellement mentionnant toutes les conditions et les formalités. En effet, tant que les baux consécutifs ne sont pas supérieurs à la durée légale, il est possible de renouveler autant de fois le bail.

Contrairement à un bail commercial classique, la reconduction d’un bail précaire n’est pas automatique. Si le locataire souhaite renouveler son bail précaire, il doit en faire la demande expresse au propriétaire du local, soit en lettre recommandée, soit par voie extrajudiciaire (huissier de justice).

Selon la clause du renouvellement, le preneur doit manifester son intention de reconduire le contrat en respectant un préavis, qui est généralement de six mois avant le terme du contrat.

Le propriétaire dispose alors d’un délai de trois mois à partir de la réception de la notification, pour accepter ou refuser la proposition du locataire et pour lui faire part de sa décision. En cas d’absence de réponse dans le délai imparti, la demande de renouvellement est considérée comme acceptée.

À l’expiration d’une durée de trois ans, le bail précaire cesse de plein droit. Le propriétaire du local n’est pas tenu de donner congé à son locataire.

Pour cela, il existe deux cas de figures distinctes :

• si le locataire reste dans les locaux un mois après l’échéance du bail précaire, avec l’accord du bailleur, un autre contrat de location peut être signé. Le propriétaire doit alors procéder à la requalification du bail dérogatoire en un bail commercial classique.
• si le propriétaire ne souhaite pas que le locataire reste dans le local, il dispose d’un délai d’un mois, à partir du terme du bail précaire, pour l'en informer. Si le locataire refuse de quitter le local, il devient occupant sans droit ni titre. Le bailleur doit, dans ce cas, entreprendre une action en justice afin d’obtenir une ordonnance d’expulsion.

Il faut savoir que l’absence de manifestation du bailleur dans ce délai d’un mois, pour s’opposer au maintien du locataire dans les lieux, est considérée comme une acceptation de sa part.