Acheter dans l’immo pro quand on n’y connaît rien : notre guide

Quel type de bien souhaitez-vous acheter ?

Vouloir investir dans l’immobilier professionnel, c’est un bon début, mais encore faut-il savoir dans quel type de bien capitaliser ! L’immobilier professionnel peut en effet se rapporter à beaucoup de choses très différentes :

• Les entrepôts : souvent excentrés et placés dans les zones franches, les entrepôts représentent un investissement assez accessible. En choisissant un entrepôt, vous pouvez obtenir des avantages fiscaux supplémentaires. 
• Les cabinets médicaux : généralement plus chers à l’achat, car situés dans des zones urbaines, les cabinets médicaux sont souvent un investissement très sûr. Ce sont des biens qui se louent la plupart du temps sur le long terme, car les professions médicales sont pérennes et locales. Ils sont régis par les baux professionnels.
• Les bureaux permettent de louer assez facilement, tout en assurant une bonne rentabilité sur le long terme. Leurs prix peuvent être très variables selon leur localisation (centre-ville, zone d’activité, etc.). À l’instar des cabinets médicaux, ils sont loués via des baux professionnels.
• Les locaux commerciaux ont la possibilité de pouvoir être achetés avec ou sans fonds de commerce. Le bail commercial appliqué pour ce type d’achat sécurise le bailleur sur une durée de 9 ans, et l’obligation d’entretien du local revient au locataire. Soyez vigilant sur l'emplacement de votre local : la visibilité pour la clientèle prime, dans ce cas. En l’inscrivant au bail, vous pouvez imputer la taxe foncière au locataire.

Commencez par faire une recherche sur le site de SeLoger bureaux & commerce, qui regroupe plusieurs milliers de locaux à acheter dans toute la France. Vous y trouverez probablement votre bonheur ! 

Par ailleurs, vous pouvez également vous renseigner auprès des agences immobilières spécialisées ou prospecter directement auprès des propriétaires.  

Une autre astuce intéressante consiste à consulter les chargés de mission de développement économique de votre ville. Ils sont les plus aptes à être renseignés sur les vacances de locaux dans leur agglomération. 

Également chargés de la gestion de la diversité du tissu économique, ils peuvent éventuellement vous conseiller sur le type d’immobilier professionnel à acquérir. 

Choisissez le bon lieu

Pour cela, on ne saurait que trop vous recommander de mener une étude de marché. En choisissant soigneusement le lieu du bien professionnel que vous souhaitez acheter, vous pourrez non seulement le louer plus simplement, mais également réaliser une plus-value intéressante sur la revente. 

C’est le cas par exemple, si vous achetez dans une zone commerciale en pleine expansion ou dans un éco-quartier, très en vogue dans les différentes grandes villes aujourd'hui

Pour vous positionner avec pertinence, analysez la demande locative et la concurrence alentour. 

Et le bon locataire !

Une fois votre logement choisi, il vous reste à trouver l’entreprise idéale pour devenir votre locataire. 

Afin de vous assurer de ses capacités de paiement, n’hésitez pas à vérifier la validité de son SIRET ainsi que son état d’endettement sur le site Infogreffe.  

Vous pouvez également vous renseigner sur les antécédents locatifs des différents candidats pour vous préserver des mauvaises surprises. 

Le bail commercial est le plus répandu. D’une durée minimale de 9 ans, il peut être résilié à partir de la troisième année par le locataire. On le surnomme d’ailleurs le « bail 3-6-9 ». Attention : il ne peut pas être utilisé pour un autre bien qu’un commerce, une industrie ou un atelier d’artisan.

Le bail dérogatoire est aussi appelé « bail de courte durée ». Et pour cause : sa durée maximale est fixée à 3 ans. Il est souvent utile pour tester la viabilité d’un commerce. 

Le bail professionnel est en vigueur pour les locaux mis en place pour y exercer des activités qui ne sont ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles, ni agricoles. Il concerne donc principalement les professions libérales. Ce bail court sur une durée de 6 ans minimum.

Si ces baux sont les plus courants, d’autres existent, comme les baux mixtes, les baux civils ou encore les baux précaires.