Durée, conditions et résiliation du bail professionnel

Les baux professionnels sont des contrats de location pour des locaux spécialement réservés à des professions libérales. L'activité peut être réglementée (expert-comptable, médecin, vétérinaire, architecte, avocat) ou non-réglementée (consultant, conseil en gestion). Les baux professionnels doivent impérativement être écrits. Dans le cadre d’un contrat d’une durée supérieure à 12 ans, il nécessite une signature devant notaire.

Le bail professionnel doit contenir les informations suivantes : 

• l'identité et les informations personnelles des deux parties, 
• la description du local et des espaces annexes, 
• la durée du contrat de minimum 6 ans, 
• le montant du loyer, 
• les conditions de paiement et de révision,
• la répartition des charges,
• le dépôt de garantie.

La durée des baux professionnels est de minimum 6 ans. Après cette période, leur renouvellement se fait automatiquement pour la même durée. C'est ce qu'on appelle la reconduction tacite du loyer. 

En revanche, il est possible de s'accorder sur une durée plus longue. Dans le cas où cette durée excéderait 12 ans, les contrats doivent être rédigés et validés par un notaire. Même si les baux professionnels offrent une grande liberté pour les deux parties, il est préférable de s'entendre sur les six ans originels qui sont un bon compromis entre stabilité et flexibilité. En comparaison, les baux commerciaux ou baux 3-6-9 ont une durée minimale de 9 ans. Ils peuvent être résiliés après trois ans, six ans ou neuf ans.

Les baux professionnels présentent plusieurs avantages pour le locataire comme pour le bailleur. On passe en revue l'ensemble de ces bénéfices.

Un contrat de location flexible

La principale caractéristique des baux professionnels, c'est la liberté qu'ils proposent aux deux parties. Le bailleur et le locataire ont le choix de s'accorder sur presque tous les aspects du contrat. Montant du loyer, répartition des charges, durée minimale du contrat... Tout est négociable. La sous-location est même possible si une clause la permet au locataire. 

Un contrat stable pour les deux parties

Bien que le bail 3-6-9 offre une durée minimum plus longue, celle de 6 ans des baux professionnels reste relativement sécurisante. En comparaison avec une activité commerciale, une activité libérale demande généralement beaucoup moins de logistique, de stock et de main d’œuvre.

Dans le cas d'une résiliation de bail après 6 ans, les conséquences sont donc moins importantes. Pour le bailleur, cette durée offre un excellent équilibre pour optimiser son investissement.

La résiliation d'un bail professionnel s'effectue selon des causes différentes en fonction de l'initiateur. On vous explique comment tout cela se passe dans le cas d'une résiliation par le locataire et par le propriétaire.

Les causes de résiliation pour le locataire et la marche à suivre

Le locataire bénéficie d'une grande flexibilité pour résilier un bail professionnel. Il peut le faire à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Il doit seulement respecter un préavis de six mois. Si ce préavis n'est pas respecté, la résiliation est considérée comme nulle.

Les causes de résiliation pour le bailleur et la procédure à appliquer

Le propriétaire bailleur ne peut résilier un bail que dans le cas de manquements graves de la part du locataire. La loi autorise la résiliation pour :

• défaut de paiement du loyer et des charges, 
• absence de dépôt de garantie, 
• non-souscription d'assurance locative, 
• perturbation dans l'usage des lieux loués.

Si aucun de ces manquements n'est avéré, le contrat de bail doit être conduit jusqu’à sa fin. S'il ne souhaite pas renouveler le bail du locataire ou s'il ne s'entend pas avec lui sur le montant du loyer, le bailleur peut résilier le bail sans justifier d’un motif légitime et sans versement d’une contrepartie financière.