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Le bail professionnel comporte de nombreux avantages : durée minimale moins longue, plus de facilité pour résilier le bail… Mais est-ce qu’il est possible de contracter un bail professionnel pour tous les types de locaux, y compris commerciaux ?
Les locaux commerciaux sont encadrés par les baux commerciaux
La réponse est non, il est impossible de signer un bail professionnel pour la location d’un local commercial. Les transactions autour de ces biens sont en effet encadrées par la loi.
A partir du moment où vous exercez une activité commerciale, artisanale ou industrielle, vous devez obligatoirement contracter un bail commercial dans le local qui vous intéresse.
De l’autre côté, il est également impossible de contracter un bail commercial pour un local professionnel.
Un cabinet d’avocat, une entreprise de service aux professionnels ou encore une agence immobilière sont des professions qui génèrent ce que l’on appelle des bénéfices non commerciaux (BNC), et sont donc encadrés par des baux professionnels.
Toutes les activités, qu’elles soient encadrées par un bail commercial ou professionnel, doivent être également immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Registre des Métiers, selon leur nature.
Les différences entre bail commercial et professionnel
En plus d’être réservé qu’aux activités BNC, le bail professionnel comprend des spécificités par rapport à son homologue commercial.
Tout d’abord, sur sa durée : le bail commercial est signé pour au moins 9 ans, alors que le bail professionnel lui, courra pour 6 ans minimum.
Côté résiliation, le bail commercial peut être résilié seulement au bout d’une période triennale : au bout de 3 ans, de 6 ans (de manière anticipée) ou de 9 ans. Pour résilier de manière anticipée (avant les 9 ans contractés), vous devrez donner votre congé au moins 6 mois avant la fin d’une période triennale.
Le bail professionnel, lui, peut être résilié à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois minimum.
Enfin, dernière différence principale : le bail professionnel n’ouvre pas de droit au renouvellement. Cela veut dire que le propriétaire peut aussi mettre fin au bail une fois qu’il touche à expiration, sans vous verser de dédommagement, s’il respecte lui aussi un préavis de 6 mois. Ce n’est pas le cas du bail commercial.
À cause des différentes manières dont on peut le résilier, le bail commercial est également appelé bail « 3 – 6 – 9 ».
Comment sont réparties les charges ?
S’il s’agit de votre premier contrat de location professionnel ou commercial, vous devez vous demander quelles charges vous incomberont en tant que locataire.
Eh bien sachez que pour ce qui est du bail professionnel, rien n’est dit dans la loi à ce propos : c’est à vous et à votre futur propriétaire de vous répartir les charges et de le négocier ensemble. Cependant, attention à bien faire en sorte que cette répartition soit écrite dans le bail professionnel, afin d’éviter tout quiproquo ou litige.
Côté baux commerciaux, la loi Pinel a, en 2014, modifié l’usage : si avant les charges étaient librement réparties et négociées entre le locataire et le propriétaire, aujourd’hui, les gros travaux et réparations incombent au bailleur (article 606 du Code Civil).
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