Qu’est-ce qu’un bail « tous commerces » ?

Avec le bail tous commerces, changer d'activité devient possible

Avec un bail tous commerces, le locataire est libre de changer son activité dans les lieux sans devoir réaliser de formalité particulière, telle qu’une déspécialisation partielle ou plénière, sauf clause contraire dans le bail. Le changement d’activité ne conduit à aucune majoration ni aucun déplafonnement du loyer. Le locataire a donc une complète liberté de changer totalement d’activité ou d’avoir des activités complémentaires. De plus, s'il souhaite vendre son fonds de commerce, il trouvera plus facilement un acquéreur car celui-ci pourra avoir une activité différente.

Des privilèges autorisés sous certaines conditions

La liberté de changer d’activité au cours de bail est tout de même limitée :

• Elle ne peut être réalisée dès l’installation du locataire que lors des 9 premières années du bail.
• Pour prétendre au droit au renouvellement du bail, le locataire ne devra pas avoir changé son activité dans les 3 années précédant le terme du bail, à défaut le renouvellement pourra lui être refusé, et ce sans indemnité.
• Si le local commercial est situé dans une copropriété, un bail « tous commerces » n’est possible que si le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité envisagée. Il faudra également vérifier si l’activité prévue nécessite ou non une autorisation de travaux indispensables à son exercice auprès de l’assemblée générale des copropriétaires. A défaut, le propriétaire ne remplirait pas son obligation de délivrance.
• Le loyer est généralement plus élevé que celui appliqué à un bail dont l’activité est spécialisée. En effet, la valeur locative d’un local est appréciée selon sa destination donc si elle est étendue, la valeur locative est majorée.

Attention, il est faux de croire que la cession d’un bail « tous commerces », sans le fonds de commerce, est libre de toute autorisation du propriétaire. Une clause du bail peut restreindre cette liberté. De même, celui qui se porte acquéreur doit exercer une activité commerciale.