Bail dérogatoire et convention d’occupation précaire, pour le commerce temporaire

Le bail dérogatoire est un bail dit de courte durée. Contrairement au contrat de location commerciale classique, établi pour une durée d’au moins neuf ans, le bail dérogatoire se conclut pour une durée bien inférieure. D’ailleurs, passé un certain délai légal, il se transforme automatiquement en bail standard.

L’engagement locatif de neuf ans peut être une contrainte pour certains entrepreneurs qui ne sont pas certains de pouvoir honorer leurs engagements sur une aussi longue période. Régi par l'article L. 145-5 du Code de commerce, le bail dérogatoire permet de contourner cette règle en établissant un (ou plusieurs) contrat de location pour une durée maximale cumulée de trois ans. 

Les parties se mettent d’accord entre elles sur les différents termes du contrat. En effet, ce type de contrat n’a pas de modèle précis. Locataire et bailleur peuvent donc décider ensemble des conditions et des clauses qu’ils souhaitent en toute liberté.

La seule obligation légale se limite cependant à mentionner la durée du bail, un état des lieux d’entrée et de sortie, et à spécifier que les règles des baux commerciaux ne s’appliquent pas au présent contrat.

La convention d’occupation précaire n’est pas un bail commercial à proprement parler. Il s’agit plus spécifiquement d’un contrat qui octroie à un preneur un droit d’occupation avec le versement d’une compensation financière dérisoire. Cette dérogation aux baux commerciaux doit être motivée par des circonstances exceptionnelles, telles qu'un projet de démolition de l'immeuble, un futur rachat ou d’autres causes objectives qui rendent l'occupation des lieux insoutenable à long terme. La fin de l'occupation est déterminée par l'événement prévu 

La convention d’occupation précaire a été véritablement consacrée par la loi Pinel du 18 juin 2014 et modifie l’article concernant les baux commerciaux dans le Code du commerce. Pour autant, la COP n’a pas vocation à être utilisée pour échapper volontairement aux régimes des baux. Ce contrat exceptionnel trouve son fondement dans la bonne foi de ses contractants.

Le bail dérogatoire apparaît comme un compromis idéal pour tester son activité. Il permet à un entrepreneur de pouvoir tester la viabilité et l’emplacement de son entreprise. Bien qu’il ne soit pas reconductible, rien n’empêche par la suite de contracter un contrat commercial classique. De plus, bien que précaire, le bail dérogatoire offre une certaine sécurité. Il est encadré par la loi et permet une stabilité durant une période de trois ans.

À l’inverse, la convention d’occupation précaire est plus indiquée dans le cadre d’un besoin ponctuel. Comme ce serait le cas pour un pop-up store, une exposition temporaire, une boutique éphémère ou un évènement limité dans le temps. Très précaire et pouvant être résilié à n’importe quel moment par le bailleur (selon les conditions prévues dans le contrat), il n’est pas indiqué dans le cas d’un projet voué à perdurer.