Qu’est ce que la déspécialisation en matière de bail commercial ?

Par principe, le locataire d'un local commercial doit exercer l'activité prévue au bail. Cet article précise que le locataire peut adjoindre à l'activité initialement prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. À cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé.

Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.

Le caractère connexe ou complémentaire d’une activité commerciale n’est pas réellement défini dans les textes. Tout relève de l’appréciation souveraine des juges en cas de litige entre les parties. La cour d’appel de Paris a précisé, dans un arrêt du 21 avril 1983, qu’une activité connexe ou complémentaire devait avoir un lien suffisamment étroit avec l’activité commerciale initialement prévue au contrat de location et doit permettre un meilleur exercice de l’activité. 

Une jurisprudence foisonnante vient illustrer l’arrêt de la cour d’appel de Paris par différents exemples concrets, à savoir : 

• la vente de disque est une activité connexe à celle d’une librairie, 
• la vente d’alcool est une activité complémentaire à un commerce d’alimentation, 
• l’activité de restauration est connexe à l’activité de café bar...

L’article L145-48 du Code de commerce dispose que le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, sous réserve de deux conditions : 

• cette demande doit être justifiée par la conjoncture économique et les nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution ;
• les activités doivent être compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.

La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 

Le bailleur doit, dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l'exercice d'activités similaires à celles visées dans la demande. Ceux-ci doivent, à peine de forclusion, faire connaître leur attitude dans le mois de cette notification.

Si le bailleur ne répond pas à cette demande dans un délai de trois mois, il est réputé y avoir acquiescé.

Le changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence.