Toutes les informations à connaître sur la résiliation du bail professionnel

Le bail professionnel est un bail de location qui concerne une profession libérale, réglementée ou non. Le contrat doit obligatoirement être écrit pour être effectif, soit par le locataire et le propriétaire, soit par des agents habilités par les deux parties (notaire, avocat). Le contrat est d'une durée minimale de 6 ans, reconductible automatiquement pour une nouvelle période de 6 ans en l'absence de volonté de résilier le bail. C'est une différence majeure avec les baux commerciaux qui sont reconduits 2 x 3 ans suite à la première période de 6 ans (contrat 3-6-9).

Autre spécificité des baux professionnels, la révision du loyer n'est fixée par aucune règle légale ou cadre de loi. Le montant est librement fixé après une négociation entre les deux parties. 

Les baux professionnels se caractérisent donc par leur flexibilité. Mais est-ce qu'il en est de même en ce qui concerne leur résiliation ?

Un bail professionnel peut être résilié à tout moment par le locataire. Il doit seulement respecter un préavis de 6 mois. Du côté du bailleur, c'est un peu différent. Pour résilier le bail, il doit attendre la fin de la période initiale de bail d'une durée de 6 ans.

Il est également possible de mettre un terme au bail dans le cas de l'activation d'une clause résolutoire. Cette clause est généralement inscrite dans tous les baux professionnels : elle indique que le bailleur peut obtenir la résiliation du contrat à tout moment si le locataire ne s'acquitte plus de son loyer.

Dans le cas de l’absence d’une clause résolutoire dans le contrat, un juge peut prononcer la résolution judiciaire du bail. Toutefois, c'est une démarche qui ne peut être invoquée que pour les manquements suivants :

• défaut de paiement du loyer et des charges, 
• non-versement du dépôt de garantie, 
• absence de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, 
• troubles de voisinage, 
• non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués.

Le bailleur n'a pas besoin de motif à faire valoir (même s'il doit l'indiquer sur la notification) pour résilier le contrat de location à l’issue de la durée de ce dernier.

La résiliation des baux professionnels se déroule différemment si vous êtes un bailleur ou un locataire. Voici les démarches à suivre dans les deux cas.

Résiliation du contrat de location à l'initiative du locataire

Le locataire peut résilier le bail de location à tout moment. Il doit respecter un préavis de 6 mois. La notification doit également être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. La lettre doit intégrer les informations suivantes :

• noms et coordonnées des deux parties, 
• l'objet de la résiliation du contrat de location,
• l’adresse du local loué, 
• la date de signature et de rupture du contrat.

Résiliation du contrat de location à l'initiative du bailleur

Pour résilier le bail de location professionnel, le bailleur doit aussi notifier son congé au locataire de son local au moins 6 mois à l'avance. Cette démarche ne peut être effectuée qu'à l'issue de l’engagement initial de 6 mois. Le motif de la résiliation doit être indiqué dans la demande.

Par ailleurs, le bailleur n'a pas à verser de compensation financière ou d'indemnité d'éviction au locataire. La notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception ou en passant par un commissaire de justice.

Il est possible pour un locataire de proposer le local en sous-location si aucune clause ne l'interdit. Toutefois, il reste responsable du local. Toutes les règles du contrat s'appliquent au sous-locataire. Le bailleur a également le droit d'ajuster le loyer de son locataire au même niveau que celui du sous-locataire.

Cette situation est complexe. Si vous êtes concerné, il est préférable de rédiger une convention de sous-location pour un respect des règles et une légitimité de toutes les parties.