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La vente et l’achat de locaux commerciaux déjà occupés ? Bien sûr que c’est possible, mais pas à n’importe quelles conditions ! Si cette démarche vous intéresse, nous levons le voile sur ce qu’il faut et ne faut pas faire.
Acheter un local commercial déjà occupé, mais pour quoi faire ?
Si vous souhaitez acheter un local commercial déjà occupé, vous en avez certainement déjà perçu les avantages.
Le premier de la liste ? Une rentabilité immédiate ! Avec un local vendu alors qu'il est déjà loué à un locataire, nul besoin de chercher un locataire, justement, et donc de prévoir une enveloppe pour son aménagement.
Ici, la mécanique est déjà rodée et vous pouvez toucher votre premier versement de la part de votre locataire dès le premier mois !
Pensez toutefois à étudier le bail déjà mis en place : est-ce qu’il vous convient ? Est-ce que le loyer pourrait amortir votre achat ? Combien de temps reste-t-il au locataire dans le bail ? Contient-il des conditions spécifiques ?
Si tout vous convient et qu’après vérification, vous pouvez avoir la certitude que le locataire en place honore bien ses paiements et que sa société est florissante, vous pouvez foncer dans votre projet.
Ce type d’investissement dans un local occupé est également rassurant pour les banques, qui sont plus enclines à accorder des prêts.
Quel droit de préemption pour un local commercial occupé ?
Si vous êtes intéressé par l’achat d’un local commercial occupé, sachez que vous n’avez pas la priorité !
Depuis la loi Pinel du 8 juin 2014, le locataire est toujours prioritaire sur l’achat du local commercial dans lequel il exerce.
Ce « droit de préférence », aussi appelé « droit de préemption », est obligatoire dans le bail commercial.
Le locataire sera donc informé de la future vente du local qu’il occupe et de son prix par lettre remise en main propre ou lettre recommandée avec accusé de réception du propriétaire bailleur souhaitant vendre.
Le locataire disposera ensuite d’un mois pour se déclarer intéressé ou non par l’achat.
Si l’objet de la vente du local professionnel concerne des bureaux, sachez que le droit de préemption s’applique uniquement si ceux-ci ont un usage commercial. À l’inverse, les baux commerciaux à usage d’entrepôts ne sont pas concernés par cette loi.
Concernant les locaux mixtes pour lesquels l’habitation est incluse, le locataire est là encore prioritaire !
Dans certaines zones dites zones « périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité », la commune présente elle aussi un droit de préemption.
Quelles démarches administratives pour acheter un local commercial déjà occupé ?
Pour acheter un local commercial déjà occupé, la démarche est similaire à celle de l’achat des murs d’un local commercial. Elle inclut donc un transfert de propriété, qui doit dans ce cas être complété par un transfert de bail.
En ce qui concerne le bail, aucun changement ! Ni pour le locataire, ni pour vous.
Il suit son cours, selon ce qui a été rédigé par le précédent propriétaire bailleur…, à condition qu’il ait été établi en toute légalité et dans les règles de l’art, bien entendu.
Sauf contestation de votre part ou de celle du locataire, le renouvellement du bail est tacite.
Si, pour une raison ou une autre, vous souhaitez rompre ce nouveau bail, il vous faudra attendre son échéance.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)