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Dans le cadre d’un bail commercial, le montant du dépôt de garantie est librement déterminé. Mais selon ce montant certaines conséquences seront applicables. On vous éclaire sur le sujet.
Les intérêts au profit du locataire
Selon le code de commerce, les loyers payés d'avance, quelle que soit leur forme, y compris à titre de garantie, génèrent des intérêts au bénéfice du locataire. Ces intérêts sont calculés selon le taux appliqué par la Banque de France pour les avances sans garantie, mais uniquement pour les montants excédant celui correspondant au prix de deux termes de loyer.
Ainsi, lorsque le montant du dépôt de garantie est élevé, il peut, selon les circonstances, porter intérêt au profit du locataire pour ce qui excède les deux termes de loyers d’avance. De manière générale, le bailleur commercial souhaite éviter l’application de cette règle et ce dépassement, même si légalement il n’est pas interdit de convenir d’un dépôt de garantie important.
Le pas de porte peut être pris en compte dans les termes d’avance s’il correspond à un supplément de loyer.
Le mode de calcul des deux termes d’avance
Pour savoir si on est dans la situation exposée ci-dessus, il est nécessaire de vérifier quels sont les termes de loyers.
Un loyer est payable mensuellement, trimestriellement, annuellement etc… Le choix est libre pour les parties au bail commercial. Ainsi en fonction de la périodicité choisie, on prendra en compte celle-ci pour définir le terme de loyer.
D’autre part, le loyer peut être dû en début de période ou à son terme. Par exemple, un loyer mensuel peut être dû en début de mois, dans ce cas, le preneur aura réglé un terme de loyer d’avance.
Pour savoir si des intérêts sont dus au locataire, il faut donc voir le terme et si le loyer est dû en début ou fin de période. Par exemple :
- Si un loyer trimestriel est payable en fin de trimestre, le dépôt de garantie pourrait être de deux trimestres. Il consisterait donc en deux termes d’avance. Mais si le loyer est payable en début de période, il compte pour un terme d’avance.
- Si un loyer est payable mensuellement en début de mois, mais que l'on ne souhaite pas que des intérêts soient applicables, le dépôt de garantie ne pourra pas dépasser un mois de loyer. En effet, un terme correspondra au dépôt de garantie et le second terme d’avance au loyer payable en début de période.
Pour augmenter le montant du dépôt de garantie sans que des intérêts soient dus au locataire, il est possible d’allonger les termes de loyers et éventuellement de prévoir un loyer payable en fin de période.
Références juridiques : Article L145-40 du code de commerce Cass. 3e civ. 6-5-1985 n° 83-11.840
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